什么是长租公寓 (一)

什么是长租公寓

贡献者回答“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

长租公寓分类

根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。

集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。

长租公寓运营模式

一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”；

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；

四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

长租公寓产业链

我国长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。

设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。

附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。

网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。

租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。

长租公寓存在的问题

污染物超标

长租公寓因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，但记者调查发现，部分长租公寓在光鲜的外表下，却存在着不容忽视的装修污染问题，亟待行业内部出台统一规范。在装修污染问题上，目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租，行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在，一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化，二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。

涨租金

商业模式的脆弱性

（一）长租公寓商业模式的脆弱性，长租公寓“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险，以较高的租金从房东手中收取房源再以较低的租金出租，并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期，这种模式的后果是一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂，则只能将矛盾转嫁给房东和租客。加之目前长租公寓引入“租金贷”的模式，为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构，一旦租赁市场不景气或者新增租户减少的情况下，长租公寓机构将会面临资金问题。

（二）追求规模。部分机构为了提高市场占有率，存在盲目扩张等现象，而本身出租能力低、运营能力不足，尤其是资本市场发生重大变动时，可能出现出租率下降，导致现金流难以抵御市场风险。

（三）“黑天鹅”成为长租公寓“爆雷”的催化剂，长租公寓存在着投入成本高，租金回报率低，回报周期长的特点。突发的“黑天鹅”导致长租公寓出租率显著下降，空置率上升，最终导致长租公寓现金流紧张。

参考文献

企业“砸钱”长租公寓 不计成本抢先机.经济参考报.2018-11-06

2.0 2.1 干货 | 长租公寓商业模式研究 .搜狐.2018-06-13

部分长租公寓装修污染调查.新华网.2018-09-10

承诺不涨价的长租房，正在变着法儿涨价.中国证券报.2018-12-06

断水、断电、遭驱赶，被推上风口浪尖的长租公寓.腾讯网.2020-11-27

全国长租公寓排名前十 (二)

贡献者回答全国长租公寓排名前十的公寓品牌如下：泊寓公寓：专注于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”，提供拎包入住的便利和各种生活设施。魔方公寓：以多款公寓产品切入细分市场，为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。自如公寓：受人喜爱和尊重的长租公寓品牌，服务近300万租客，提供多种租房产品和服务。冠寓公寓：秉承“我家我自在”的品牌主张，将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体，为年轻人创造优质生活体验。YOU+公寓：专注于整合有创意的租住、多元化的青年人群和互补性的资源，塑造一个有趣、信任、开放的社区生态。世联红璞公寓：世联行旗下高品质租住公寓，为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。窝趣公寓：铂涛集团旗下青年公寓品牌，专注于为都市青年提供集舒适的居住环境、社交活动、互联网+服务为一体的生活体验。旭辉领寓公寓：旭辉集团旗下，专注于构建租房生活服务平台和资产管理平台，打造综合型社区。城家公寓：华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，经营范围涵盖周租、月租和长租，提供多种产品选择。新派公寓：专注于打造都市白领新居住的公寓品牌，为白领打造标准化、完善配套、特色管理的整栋社区化公寓。

长租公寓是什么意思 (三)

贡献者回答长租公寓是指由公司统一组织，对房子进行中端装修，并配备保洁、维修、管家等服务的租赁住房。以下是关于长租公寓的详细介绍：

起源与升级：

长租公寓起源于过去的“二房东”模式，但进行了显著的升级。二房东通常租赁大学周边的中低端房源，装修较差，且缺乏服务。长租公寓则以公司形式运营，提供统一风格的装修和全面的服务。

特点与优势：

装修与服务：长租公寓的房子装修一般是中端，家具家电齐全，整洁干净，可以拎包入住。品牌与管理：拥有自己的品牌，并配备了专业的保洁、维修、管家等人员，提供更好的居住体验。价格：由于装修和服务升级，价格通常稍高于传统二房东房源。

主要类型：

分散式公寓：以小区住宅为主，如2室1厅或3室1厅的房子。单个房子投入较少，管理相对困难。集中式公寓：类似于酒店，一个楼上有多个房间，统一做长租处理。便于管理，但一次性投入较大。

盈利模式：

租金溢价：主要利润点，即租金差价。其他赢利点：如免租期套现、租金分期、服务费、中介费、水电费等。集中式公寓还可能有代收快递、便利店、共享厨房、洗衣房、健身房等增值服务。

综上所述，长租公寓是租赁住房市场的一种新型业态，以提供更高品质的居住体验和更全面的服务为特点，满足了现代年轻人对租房的多样化需求。

住在长租公寓是怎样一种体验？麻烦详细说一下。 (四)

贡献者回答住在长租公寓的体验通常是比较舒适且便利的，但具体感受可能因公寓的装修、设施、管理等因素而有所不同。以下是对住在长租公寓体验的详细分析：

1. 空间布局与装修：

窄长卧室的温馨设计：长租公寓中的卧室往往采用窄长设计，通过合理的装修布局，如高大的衣物柜、现代简约的大床、以及精美的装饰画和吊灯，营造出温馨舒适的居住环境。实用性强的设施：公寓内部设施通常考虑到实用性，如入墙式的衣物厨便于衣物分类存放，现代化的液晶电视则增添了娱乐功能。

2. 便利性与舒适度：

便捷的居住体验：长租公寓往往配备有完善的公共设施，如电梯、停车场、公共厨房等，为租户提供便利的居住条件。柔软的床品与舒适的家具：白色的实木大床、驼色的被子等床品组合，以及简约优雅的床头背景墙装饰，为租户提供柔软舒适的睡眠体验。

3. 隐私与安全：

注重隐私保护：长租公寓在装修时通常会考虑到卧室的私密性，避免使用大玻璃、镜面等易暴露隐私的材料。安全可靠的居住环境：公寓通常配备有门禁系统、监控设施等安全措施，确保租户的人身和财产安全。

4. 灯光与氛围：

柔和的灯光设计：卧室灯光通常设计为温馨、柔和，以满足休息和放松的需求。同时，公寓内部还可能有多种灯光组合，如主照明灯、床头阅读灯等，以满足不同的使用场景。

5. 个性化与装饰：

个性化的装饰选择：租户可以根据自己的喜好选择装饰品和软装配饰，如挂画、靠垫等，以打造个性化的居住环境。

综上所述，住在长租公寓通常能够享受到舒适、便利且个性化的居住体验。然而，具体感受还需根据公寓的实际情况和个人的需求来评估。

看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟长租公寓这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击奥律网的其他内容。