（北京市自住商品房）北京市自住商品房价格

（北京市自住商品房）北京市自住商品房价格

### 北京市自住商品房价格探讨

在北京这座繁华的首都城市，房价一直是人们关注的焦点。随着经济的快速发展和人口的不断涌入，北京的房地产市场日益火热。自住商品房作为政府为了满足中低收入家庭住房需求而推出的一种特殊商品房类型，其价格相比普通商品房更为亲民。本文将深入探讨北京市自住商品房的价格现状、影响因素以及未来趋势。

一、北京市自住商品房价格现状

价格区间多样，满足不同需求

北京市自住商品房的价格区间相对广泛，从每平方米万余元到数万元不等。具体价格取决于房屋的地理位置、配套设施、户型面积等多个因素。例如，位于城市远郊的自住商品房价格普遍较低，而靠近市中心或交通便利的区域价格则相对较高。此外，不同开发商的项目定价也会有所差异，但总体来说，自住商品房的价格要低于同区域的普通商品房。

价格趋势相对稳定，波动较小

近年来，北京市自住商品房的价格呈现出相对稳定的趋势。尽管整体房地产市场有时会受到政策调控、经济环境变化等因素的影响而出现波动，但自住商品房由于其特殊的定位和政府的调控措施，价格波动相对较小。这为广大购房者提供了一个相对稳定的购房环境，降低了购房风险。

二、影响北京市自住商品房价格的因素

地理位置与配套设施

地理位置和配套设施是影响北京市自住商品房价格的关键因素。位于城市中心或交通便利、周边配套设施完善的区域，自住商品房的价格普遍较高。因为这些区域的生活便利程度较高，购房者更愿意为此支付更高的价格。反之，位于城市远郊或交通不便、配套设施欠缺的区域，价格则相对较低。

政策调控与市场需求

政策调控和市场需求也是影响北京市自住商品房价格的重要因素。政府为了遏制房价过快上涨，保障中低收入家庭的住房需求，会出台一系列调控政策，如限购、限贷等。这些政策对自住商品房的价格产生了一定的影响。同时，市场需求的变化也会影响价格。当购房需求增加时，价格往往会上涨；反之，则可能下降。

三、北京市自住商品房价格的未来趋势

展望未来，北京市自住商品房的价格预计将呈现出稳中有升的态势。随着城市化进程的加速和人口的不断涌入，北京的住房需求将持续增长。而政府为了保障中低收入家庭的住房权益，将继续加大自住商品房的建设和供应力度。这将有助于稳定自住商品房的价格，并满足更多家庭的住房需求。同时，随着配套设施的不断完善和交通网络的日益便捷，一些原本价格较低的区域也有望迎来价格的提升。

四、总结

综上所述，北京市自住商品房的价格受到多种因素的影响，包括地理位置、配套设施、政策调控和市场需求等。尽管整体价格呈现出相对稳定的趋势，但不同区域和项目的价格差异仍然较大。对于购房者来说，选择适合自己的自住商品房需要综合考虑多个因素，包括自身经济状况、购房需求以及房屋的品质和价格等。未来，随着政府政策的持续调控和房地产市场的不断发展，北京市自住商品房的价格预计将保持稳中有升的态势，为广大购房者提供更多的选择和机会。

商品房销售新规征意见:样板间须所见即所得 (一)

最佳答案北京市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。对于热销项目，开发商应采取公证摇号方式。

全文如下：

北京市住房和城乡建设委员会关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知（征求意见稿）

各区住房城乡建设委（房管局），东城、西城、石景山区住房城市建设委，各房地产开发企业，各相关单位：

为持续规范新建商品住房（含限竞房、共有产权住房等，下同）销售行为，提高交付品质，切实保障购房人合法权益，确保本市房地产市场平稳健康发展，现就有关要求通知如下：

一、规范设置交付样板间

（一）开发企业在申请办理预售许可时，应按出让合同、挂牌文件中约定的装修装饰标准（全装修、高标准建设方案），在预售方案中列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1～3个产品目录。

实际装修装饰标准高于出让合同、挂牌文件约定标准的，应按实际建设标准在预售方案中列出相应事项。

（二）开发企业在预售商品住房前，应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间。交付样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。

销售过程中，因设计变更导致交付样板间与实际交房状况不符的，应在交付样板间和工艺样板区内增设设计变更前后的实体对比展示内容。

（三）交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和固定设施。工艺样板区应展示包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料，展示屋内设备、管线、门、窗的型号、品牌及材质。交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后。

二、规范新建商品住房销售推广

（四）开发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。

开发项目的各类宣传广告和线上线下销售渠道，均应在显著位置标注项目已取得的预售许可证号或现房销售备案产权证号。

（五）开发企业应按《北京市住房和城乡建设委员会关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》（京建交〔2009〕533号）规定公示的相关证件和资料外，还应在销售现场显著位置公示以下内容。

1.项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素。不利因素公示应准确、全面。

2. 经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。

3. 项目配建公租房的，开发企业还应展示配建公租房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况，并在《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中予以明示。

（六）项目销售时，应由开发企业在申报预售许可时备案的销售机构、销售人员组织销售。需变更销售机构、销售人员的，应向项目所在地房屋交易管理部门提出申请，变更过程中暂停项目销售。

在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

在销售过程中，销售人员应佩戴销售人员信息卡上岗，线上销售应公示销售人员真实姓名和信息卡编号。严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

三、落实交付前房屋质量查验制度

（七）在确保安全的前提下，开发企业应在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动。组织工地开放日前，开发企业应主动告知所有购房人，并组织有参加意向的购房人进入工程现场了解项目主体结构、施工工艺、隐蔽设施、装饰装修、公共部位等实地情况，“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见或建议，开发企业应及时维修整改并反馈购房人。鼓励开发企业通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

（八）在房屋竣工验收合格后交付使用前，开发企业除应按《北京市住房和城乡建设委员会关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》（京建法〔2018〕17号）有关规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

四、压实开发企业主体责任

（九）开发企业要切实加强项目销售组织和管理，如项目出现热销情况（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住房城乡建设主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。

（十）在签订《商品房销售合同》（含预售、现售，下同）前，开发企业应向购房人全面展示交付样板间和工艺样板区，如实介绍装修材料、施工工艺、结构尺寸等内容。在签订《商品房销售合同》时，销售人员应将配建公租房情况、不利因素等明确告知购房人，由购房人进行书面确认。

（十二）开发项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查，包括以下内容：

1.销售现场及线上销售用于宣传推广的展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等；

2.销售人员培训内容、教材、记录等；

3.售楼场所信息公示情况（京建交〔2009〕533号文和本通知规定内容）；

4.“工地开放日”和质量查验过程中购房人反映工程质量问题和维修整改记录；

5.交付样板间和工艺样板区布置情况。

鼓励开发企业对项目宣传推广情况及材料进行第三方公证。

（十三）开发企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责。正式交房时应向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应符合合同约定标准的要求。

五、附则

（十四）违反本通知规定的，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分（记分标准见附件）。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。

（十五）自2021年X月X日起，新申领施工许可证的商品住房项目适用本通知规定。共有产权住房样板间设置除执行本通知相关规定外，仍按《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（京建法〔2017〕20号）有关规定执行。

北京楼市：这种类型的房子可以大胆买入；未来持续领涨 (二)

最佳答案京房会拥有十年楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问: 京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津

一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：

方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？

方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？

方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。

A:回答: 您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,

这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,

星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱

房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高 科技 产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟

鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好

行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章; 08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理; 祝一切顺利!

Q:提问: 京总好，和男朋友sfsd，家住海淀学院路，准备明年结婚，现父母名下另有两套房出租（中关村老破大+清河一居），市价合计1700w左右，手上还有200zd，想趁这次降息用我们的sfsd换到两套品质次新（最好是三居+两居），无学区需求。由我和男票来贷款，每人月供1.5w的还款能力。目前在考虑京师园/融域/澳景花庭1400w三居+莱圳家园/世华龙樾/望京/亦庄河西750w两居。资产配置目的为主，对位置不强求（中关村、望京上班），很喜欢奥森周边环境

1.感觉莱圳和世华龙樾报价9w+溢价有点严重，不知道还适不适合入手，或者有其他的组合推荐吗

2.单人收入只能承受贷款300w，有必要用两个sfsd分别贷款去买吗？比较担心影响生活质量，1400w三居基本是超过140平的非普，我们这个还款能力可能也得高首付，是不是也可考虑放父母名下，用二套名额全款买？感谢

A:回答: 您好,感谢信任!您们的底仓还可;建议用2张优质房票撬动最大的杠杆去买优质盘,涨幅靠选筹;利润多少取决于您的负债;上地清河望京这些盘不是这一轮突出,每一轮都很突出,区域购买力集中,正常的市场每半年大概是20左右,如果遇到市场利好可能是40,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一轮行情会继续往上爬

大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,主要是市场上突然增多了货币,这些购买力又集中在这些区域,这些盘在购买力比较集中的区域又为稀缺,导致的结果就是一轮接一轮上涨,我们只是选筹正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利;投资房产就是这么简单,把钱搞过来,远离那些靠炒作的区,坚持持有优质地段的优质盘,把投资交给时间,而不是时机,等待印钞放水即可;

从利益最大化角度配置,您可以选择用其中一张房票买一套龙头板块的霸盘,1700+200;首付+杠杆其实用不了这么多,选一套三居室;另外一张房票在次级板块选品质两居或者次新三居;

奥森板块的价值是生态资源比较稀缺,属于稳健性的,涨幅可能没有产业区的突出,但不会出现回调的现象,如果您们喜欢这里的环境,买到这里没什么不可.亦庄的价值是有产业支撑,但毕竟属于外环,如果您们不在这里工作,没必要往这个区域挤;

一大一小,望京、奥森、清河都可,如果让我选,我会选一套望京、一套奥森、或者一套望京、一套朝青,清河不是不能选,您没有硬性指标必须买海淀,那么望京的价值要比上地西二旗更大一些,北京唯一产住结合区,南侧有国贸,交通出行方便,望京相对于青少年,前期营养充足,发育的较好,后劲又很大,房价的天花板比较高,

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Q:提问: 京总好！本人在朝青润枫水尚有一套婚前上车房（开间，目前估值大约420万上下，租金6800-7000/月），12年和老公一起在马驹桥购买富力尚悦居三居（原计划是自住），但是一来后面工作地址发生变化马驹桥实在太远，且有了小朋友后又需要考虑落户和上学问题

2021年把尚悦居换成了东城的元嘉公寓（开间 400多万，租金6500-7000/月）作为给娃落户口，东城学区的占坑（娃未来走公立路线还是私立路线还没行成家庭共识，所以只在东城以相对低成本上车），家人在华纺易城租了一套三居自住（因为家庭有过出国、换城市生活的机会和选择，所以想着先租，等想法确定后再改善买房，租金13000/月）

现在娃渐大，以及确定还是留京，所以计划这个时候改善换房。目前家庭能动用现金400多万，计划是卖掉润枫的房子，买总价在1100以内的房子。有几套方案：1、在华纺易城就地买三居，不用改变10多年来的居住环境，但是未来娃上学，公立需要一定距离接送（东城平均半小时车程左右），附近没有特别好的私立选择；

2、在芳草地附近老破小三居（80平左右）重新装修下，这样娃未来上学方便，但是住惯了次新房，个人心理是有点难接受老小区的停车难和以大变小；

3、望京崔各庄地块的新房（晓风映月、和光悦府），可以买到110平左右的四居，新房设计和格局舒服，但是交房是几年后（2024、2025年交房），且崔各庄板块的配套还不算太完善；

4、后沙峪莫奈花园上/下叠，这个选择就完全奔着改善生活品质去了，大概率走私立，或者极少概率走公立，那就是平日挤市里，周末回顺义。想请教下京总，这几套方案如何选，以及是否有其他方案推荐。感谢！

A:回答: 您好,感谢信任!1、方案一效率更优;目前的楼市是结构性上涨逻辑;最先上涨的永远是一些龙头板块和热门区域;北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;

如果选择芳草地附近老破小会失去房价涨幅,现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一波上涨的是学区、热门区域品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘品质次新;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，不会失去行情,现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理;

2、再说崔各庄地块,从表面上看这个地块很不错，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;未来只能等配套完善存在不确定性,

可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病,其次新房的金融属性相对较弱,优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是位置不太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性;

后沙峪莫奈花园属于消费品,投资属性很弱,这种类型的房子一般都是家庭底子很厚,持有优质地段的涨幅,买个别墅纯属度假居住,实际上这种房子的居住体验并不是特别好,加上维护成本很高,实用性较低;

3、再说朝青;为什么朝青这个板块一直处于上涨的状态,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。这也是第一条所说为什么涨价的全是次新,一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;从投资效率原则,方案一更优,方案三兑现周期较长,方案二、四投资属性较弱;

建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利,有问题可再向我提问

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

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81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

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84#北京持币200W以下的投资术

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“北京市的做法”是什么？北京首批集中供地后首个项目要来了 (三)

最佳答案首批集中供地结束后，首个检验“北京市的做法”的项目要来了。

2021年7月底，北京市规自委公示北京朝阳区金盏乡小店村3005-02地块项目方案，这是北京首批集中供地之后首个报规的地块。

拿地时，卓越是焦点，报规时，卓越继续竞得头彩，这两个过程之间只有短短两个月。5月10日，卓越一举以39.27亿元另加13%的政府持有比例将金盏地块收入囊中，但随后的发展也是一波三折。《每日经济新闻》记者了解到，8月初，金盏地块将正式发布案名，但操盘方已由一家变三家。

7月22日，据新华社消息，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”

金盏地块背后故事颇多，在经历了挂牌公示、暂停交易、共有产权商品房规划后，最终在首次集中供地中成功出让，然后又在各房企的博弈中迎来新的操盘方。

这宗地块的曲折历程，可以很好地体现“北京市的做法”。

改善型住宅定位

5月10日，为了得到金盏地块，时隔多年再度入京的卓越拿出了一掷千金的架势，当时卓越以39.27亿元另加13%的政府持有比例将其收入囊中。而一起竞逐该地块的有旭辉、首开、建工、金地 中海、卓越、金茂等房企。作为在北京鲜少有项目的华南房企，卓越敢于如此叫价着实令业界吃惊。

不仅如此，在为期两天的北京首批集中土拍中，卓越又联合首开、中交等房企，共计取得4宗地块，成为绝对的明星房企。

7月末，《每日经济新闻》记者实地探访了金盏乡小店村3005-02地块。此地虽然在地里位置上接近首都机场线，但并没有设置站点，目前距离该地最近的地铁站是15号线孙河站。如果乘坐公交的话，加上步行时间，大约需要40多分钟。

目前，金盏地块已经全部被围挡拦起，拆迁工作也已经完成，还处于绿树和杂草状态，通往地块的路上偶尔能看到几名工作人员，周边则分布着众多汽车销售、维修、赛车公园等相关业态。

金盏地块现状 每经记者 王佳飞 摄

地块向东是温榆河，向南不远是新盘中海首开时光里。该项目是总价850万元的改善型住宅，当记者以购房者的身份来到这里时，销售人员表示所剩房源已经不多，“从我们北边几个项目的地价来看，这里的升值潜力非常大。”看来，金盏地块的成交价给了周边竞品很大的信心。

的确，中海和首开联合体拿地时是46亿元底价，楼面价4.1万元/平方米，比金盏地块起拍楼面价还要低1万元/平方米。

而根据公示规划，金盏乡小店村3005-02地块地上建筑仅为6层，容积率为1.3，居住户数为482户，住宅建筑面积为73818.54平方米，平均户型面积约153平方米。按照最高销售价7.6万元/平方米，即使不考虑政府持有产权，每套售价也超过了1000万元。综合看来，该项目定位改善型住宅无疑。

紧邻金盏地块的业态 每经记者 王佳飞 摄

操盘方一家变三家

卓越拿地之后的操盘过程也是一波三折。

原本卓越独立拍地，但很快便有卓越希望引入战略投资者的传言。有消息说首开、旭辉将进入该项目共同操盘；也有消息称融创也有可能入局，但这种说法很快被融创方面否认。

不过，此次申报规划的企业叫作“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”，这家从名称上汇聚了卓越、首开、旭辉的公司似乎隐含着该地块的一些细节，不过从启信宝显示的股权结构看，这家公司目前依旧归卓越一家所有。

旭辉华北区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“卓越在5月10日集中供地拍下朝阳区金盏地块后，引入旭辉进行联合操盘、共同开发，新项目案名即将在8月1日发布。”

同时，从案名的发布预告来看，该地块的确是由卓越、首开、旭辉三家联合操盘。

关于为何要选择联合操盘，上述负责人的回答是：“合作共赢是旭辉的战略，我们一直坚持开放的合作态度，通过优势互补实现强强联合。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者：“可能房企一次性拿地数量较多，给整个区域公司的各个业务条线都带来了巨大挑战，所以企业适当分出部分项目的股权，争取并表，然后针对自身相对比较主力的一些楼盘去操盘，是很正常的。”

“其实联合操盘在北京相对普遍，一方面因为在北京相对来说并不容易，拿地之后再寻找资源方合作，各取所需”，郭毅表示，“当然同时也反映了北京受房企关注度较高，拿地竞争相对激烈。从企业的角度上来考虑，能够拿到优质地块的难度不断提升，利润率不断下滑。”

房企利润空间被挤压

金盏乡小店村3005-02地块能够体现出北京对于房地产市场的调控思路，房企们的利润空间在被挤压。

最初，2020年2月28日，北京市规自委网站发布朝阳区金盏乡小店村3005-02、08地块R2二类居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让公告，起始价为63.6亿元，折合起始楼面单价约为51002元/平方米。

不过仅仅一个多月之后，地块便“现因故暂停”。当时，两宗地块还是纯商品房性质，只是要求达到最高限价时将现场竞自持，售价上也没有最高限制。暂停的原因并不知晓。

此后，金盏乡小店村3005-08地块被单独拿出，和海淀树村棚改地块一同出让，虽然这些地块均具有豪宅品质，但却被拿来首次试点“政府持有商品住宅产权份额”，具体操作方法是，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

但是，在经历了屡次调整后，2021年2月9日，金盏乡小店村3005-08地块再次被宣布暂停交易，原因也还是：“为落实中央房住不炒工作要求，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，经综合考虑社会各方意见、建议，目前正对此类住房销售、管理等要求进行进一步完善”。

此后在北京首批集中供地名单中，金盏乡小店村3005-02地块也随之变为了“政府持有商品住宅产权份额”地块，购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。

转让对象为符合北京市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。

也就是说，购房人只需要付出87%的购房款即可。

房企的利润被控制得越来越薄，根据金盏乡小店村3005-02地块住宅建筑面积73818.54平方米，最高售价7.6万/平方米来算，最大货约为56亿元，刨去政府持有的13%，仅剩约46亿元，这和拿地价39.27亿元已经非常接近了。

如此背景下，房企们选择互相联合也就容易理解了，甚至已经成为常态，前述旭辉华北区域相关负责人就表示：“我们一直坚持开放的合作态度，在北京市场已与多家行业内外领先企业开展多层次、多领域的战略合作。”

郭毅也说：“在北京，不光是企业间寻求合作，还有一些在联合拿地之后，开发企业也可能出现变动，或增或减，这是非常非常普遍的。”

房家踩盘:北京地铁16号线永丰站周边小区有哪些【1集】 (四)

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永丰站周边居住区以首创·天阅西山、颐丰山庄西区、大牛坊社区、中铁碧桂园、中粮天恒智慧谷等为代表。首创·天阅西山位于永丰产业基地内，南门距离B出口约1000米；颐丰山庄西区东门距离A出口约1500米。产业基地周边居住资源丰富，但地铁站距离上述小区均超过1500米。

首创·天阅西山，中关村壹号北侧，于2015年竞得土地。项目包含办公、普通商品房、公租房、自住型商品房、幼儿园及配套公建等，其中普通商品房约552套，位于小区西侧和北侧；自住型商品房约712套，位于小区东侧；公租房约150套，位于最南侧自住型商品房楼的一个单元内。办公楼4栋，总建筑面积约6.7万平方米，位于小区南侧的中间位置。幼儿园建筑面积约2100平方米，位于小区南侧的中间位置。首创·天阅西山推广名包含普通商品房和办公部分，而自住房和公租房推广名为首创·悦榕汇。

颐丰庄园东区建有80栋别墅，西区建有8栋普通商品房楼，无电梯，共计约204套房。颐丰庄园西区于2012年竣工，总建筑面积约3.4万平方米，住宅建筑面积约2.3万平方米。颐丰庄园内还有一间亚朵酒店，位于东区内。

大牛坊社区是永丰产业基地北侧西段最重要的居住区，总面积约49.6万平方米，于2018年完成交付入住。社区内有17栋住宅楼，约2338户；7栋住宅楼，约1108户；7栋住宅楼，约646户；7栋住宅楼，约656户。

中铁碧桂园位于大牛坊社区西侧，共8栋住宅楼，3栋公租房位于东侧和北侧，其余5栋为共有产权房，共616套。2016年中铁置业集团以21.5亿元拍得土地，后于2017年转为共有产权房，2019年完成竣工备案。幼儿园和小学正在建设中，预计由中关村三小承办。

中粮天恒智慧谷项目，2016年采用“限房价、竞地价”方式出让土地，最终由首创天恒中粮联合体以57.6亿元竞得。项目于2018年正式对外发布规划，更名为E_ZIKOO智慧谷，包含总部型办公、街区型商业和人才公寓等，分为阿尔法学园、海淀悦界和阿尔法之家三个区域。2019年和2021年分别完成阿尔法学园东区和阿尔法之家的竣工备案。

万科翡翠书院为两个项目，西南侧永丰18号地和东北侧永丰19号地。西南侧项目于2018年获得第一份施工许可证，中院于2020年完成竣工备案，南院部分于2020年完成竣工备案。永丰19号地项目始终处于沉寂状态，至今未有实质进展，开发情况直接影响着18号地的开发进展。

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